Sổ Đỏ Ghi “Hộ Gia Đình”- Thủ Tục Bán Nhà Cần Biết
-Theo pháp luật quy định :
Hộ gia đình là một trong những đối tượng được cấp Sổ đỏ phổ biến nhất. Đối với Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình thì các thành viên cần nắm rõ một số quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được cấp cho cá nhân hoặc cấp cho hộ gia đình (thường do người chủ hộ đứng tên đại diện).
Theo khoản 29 điều 3 Luật Đất đai năm 2013: hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:
– Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung…
Khi có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện.
Khi quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân, việc chuyển nhượng chỉ cần những người có tên trên giấy chứng nhận và vợ/chồng của họ (nếu là tài sản chung của vợ chồng nhưng vì một lý do nào đó chỉ cấp cho một người) ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
Đối với Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình (trên giấy chứng nhận ghi “Hộ ông/bà…” và bên cạnh ghi số hộ khẩu), tất cả thành viên trong hộ (tính theo thời điểm được cấp giấy chứ không tính theo thời điểm chuyển nhượng) đều có quyền lợi ngang nhau đối với quyền sử dụng đất được cấp.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
Theo khoản 5 điều 14 của Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định nói trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, pháp luật đòi hỏi phải có sự tham gia đầy đủ của các thành viên trong hộ.
– Về thủ tục mua bán sang tên :
Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng liên hệ với tổ chức công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) trong địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất để đề nghị chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng này thường do công chứng viên soạn thảo theo mẫu dựa trên các thông tin cơ bản do các bên mua bán cung cấp.
Sau khi hợp đồng được công chứng, một trong các bên (tùy thuộc sự thỏa thuận trong hợp đồng) liên hệ, nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền. Sau đó, cơ quan này có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan thuế để cơ quan thuế xem xét, tính thuế và ra thông báo cho người nộp thuế, phí, lệ phí.
Sau khi nộp các khoản nghĩa vụ tài chính theo thông báo, đương sự nộp lại chứng từ, biên lai nộp thuế, phí, lệ phí cho cơ quan tài nguyên và môi trường và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bên nhận chuyển nhượng đứng tên.