Nghịch Lý Giá Bất Động Sản Việt Nam
Việt Nam hiện là một trong những nước có giá nhà đất xếp vào hạng cao trên thế giới. Bên cạnh đó nhà đất ở nước ta cũng tồn tại nhiều bất cập. Nguyên nhân nào khiến giá nhà đất tại VN cao như vậy?
I- Nhìn lại lịch sử sốt nhà đất
Nhìn lại các cơn sốt bất động sản trên thị trường trong thời gian qua, ta dễ dàng nhận thấy sự liên quan chặt chẽ giữa việc tăng giá bất động sản với việc tăng trưởng tín dụng và cung tiền quá nhiều trong nền kinh tế.
Chẳng hạn cơn sốt giá nhà đất năm 2000 – 2001 là do tín dụng đầu năm 2000 đến hết năm 2001 đột ngột tăng mạnh. Đây là giai đoạn Việt Nam đối phó với những khó khăn trong nền kinh tế. Vì vậy, các chính sách tiền tệ mở rộng, một lượng tiền rất lớn được NHNN bơm ra. Lượng tiền này đã không chảy vào nền kinh tế thực mà đổ vào thị trường nhà đất khiến giá nhà đất tăng mạnh. Bên cạnh đó, đây cũng là giai đoạn Việt Nam ký kết hiệp định song phương với Hoa Kỳ nên tạo ra sự kỳ vọng cao trong phát triển kinh tế. Một lượng kiều hối lớn chảy vào nền kinh tế trong giai đoạn này làm thổi bùng bong bóng nhà đất.
Tuy nhiên, cơn sốt này kéo dài chưa đến 2 năm, giai đoạn 2002 – 2006 thị trường nguội lạnh. Dù vậy, giá nhà nhà đất giai đoạn này vẫn giữ mức cao hơn nhiều so với trước cơn sốt. Lần sốt mạnh nhất xảy ra từ cuối 2006 đến đầu 2008.
Đợt sốt giá nhà đất lần này do một loạt nguyên nhân. Trong đó các nguyên nhân quan trọng là việc Việt Nam gia nhập WTO đã khiến cho người ta kỳ vọng về một tương lai huy hoàng phía trước. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài đổ vào năm 2008 lên đến gần 20 tỷ USD, bên cạnh đó là dòng kiều hối hơn 6 tỷ USD.
Lần sốt cục bộ gần đây nhất xảy ra ở Hà Nội và các thành phố khác như Đà Nẵng. Đợt sốt này cũng có một phần nguyên nhân là do các chính sách kích thích kinh tế và mở rộng tín dụng để cứu nền kinh tế trong năm 2009. Giá nhà đất Hà Nội một lần nữa lại tăng chóng mặt, nhất là ở vùng ngoại ô tăng 3-4 lần chỉ trong một khoảng thời gian rất ngắn.
Hiện nay, giá nhà đất đã giảm mạnh nhưng vẫn còn quá cao so với trước các đợt sốt giá. Sau nhiều lần sốt giá, nhà đất hiện tại vẫn vượt xa khả năng chi trả của người dân.
II- Tại sao giá nhà đất vẫn chưa giảm về mức hợp lý?
Sau mỗi đợt sốt giá, giá nhà đất thường ít giảm về mức cũ. Nguyên nhân một phần là do lạm phát ở Việt Nam cao khiến giá nhà đất tạo ra mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng là giá thành các sản phẩm nhà đất trở nên đắt đỏ sau mỗi lần tăng giá và tín dụng được bơm vào bất động sản mỗi lúc một lớn. Khiến dòng tín dụng này đã giữ cho giá nhà ở mức cao hơn mức hợp lý của nó. Bên cạnh đó một nguyên nhân quan trọng là thị trường Việt Nam có đến 65 – 70% là do đầu cơ, điều này làm cho giá nhà đất không phản ảnh giá trị thực tế của nó.
Hiện tại, các chính sách quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập khiến nguồn cung đất bị khan hiếm. Trong khi đó nhu cầu đầu cơ rất lớn, một lượng kiều hối rất lớn từ nước ngoài đã chảy vào nhà đất thay vì vào lĩnh vực sản xuất.
Một đặc điểm khác của giá nhà đất tại Việt Nam là thường rất đắt đỏ tại các trung tâm thành phố. Nguyên nhân là do cơ sở hạ tầng giao thông, dịch vụ ở ven đô còn rất kém. Mật độ dân số tập trung tại các trung tâm đô thị quá cao. Điều này đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa đất nội thành và ngoại thành.
Một nguyên nhân khác cũng được nhắc đến nhiều là do một số tiền không nhỏ thất thoát trong đầu tư, tham nhũng cũng chảy vào thị trường nhà đất. Điều này tạo ra cung ảo trên thị trường. Nhiều người sở hữu càng nhiều bất động sản họ càng có nhu cầu đầu cơ mạnh và mua đi bán lại nhằm đẩy giá lên. Trong khi đó, rất nhiều người lao động, công chức không thể mua được nhà.
Như vậy, có thể nói hiện nay dù doanh nghiệp đã chịu giảm lợi nhuận hoặc chấp nhận thua lỗ nhưng vẫn không thể bán được hàng. Đây chưa hẳn là một nghịch lý vì do giá thành của những doanh nghiệp này quá cao. Như vậy, dù sớm hay muộn thì giá nhà đất sẽ sớm phải đi vào quỹ đạo của nó. Tức là sắp tới sẽ có nhiều doanh nghiệp yếu kém phải phá sản. Thị trường nhà đất sẽ cần thêm một khoảng thời gian để tái cấu trúc và phát triển ổn định hơn.
III- Hà Nội tăng hệ số đất năm 2021, giá nhà ảnh hưởng thế nào?
Đã có nhiều ý kiến chuyên gia và doanh nghiệp lo ngại việc điều chỉnh hệ số K sẽ gây áp lực với doanh nghiệp khi số tiền sử dụng đất tăng theo, từ đó giá nhà biến động, người chịu thiệt cuối cùng là người mua nhà, người dân…
Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Chu Ngọc Anh vừa ký quyết định ban hành điều chỉnh tăng hệ số đất trên địa bành thành phố trong năm 2021. Hệ số này làm căn cứ tính: Thu tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá; thu tiền sử dụng đất khi tổ chức được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở.
HỆ SỐ K TĂNG 0,05
Cụ thể, đối với 4 quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, hệ số K là 2,15. 3 quận gồm Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ hệ số k là 1,95. Đối với các thửa đất các quận còn lại hệ số K là 1,80.
Đối với thửa đất tại các xã còn lại thuộc các huyện; các xã của thị xã Sơn Tây; thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Phúc Thọ: Hệ số K = 1,25.
Đối với thửa đất tại các xã khu vực giáp ranh quận; thị trấn thuộc các huyện (trừ thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Phúc Thọ); các phường thuộc thị xã Sơn Tây: Hệ số K = 1,45.
Hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01/2021 đến ngày 31/12/2021.
Hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường so với giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng. Quan điểm xây dựng hệ số K nhằm điều chỉnh giá đất sao cho giá đất tại các bảng giá do UBND tỉnh quy định và công bố hàng năm khi nhân với hệ số K sẽ được giá sát với giá chuyển nhận thực tế trên thị trường.
Đã có nhiều ý kiến chuyên gia và doanh nghiệp lo ngại việc điều chỉnh hệ số K sẽ gây áp lực với doanh nghiệp khi số tiền sử dụng đất tăng theo, từ đó giá nhà biến động, người chịu thiệt cuối cùng là người mua nhà, người dân.
Để hiểu được tác động của việc tăng hệ số K lên trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất của doanh nghiệp phải tính theo công thức sau: Tiền sử dụng đất = Giá đất tính theo mục đích sử dụng đất X Diện tích đất – Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có) – Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được trừ (nếu có). Công thức này tính theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về tính tiền sử dụng đất.
Trong đó, Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định được xác định trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường, tức là sẽ tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất K.
Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án cơ quan nhà nước phê duyệt. Tiền bồi thường được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất K. Số tiền này nhà đầu tư tự nguyện ứng cho nhà nước sau đó sẽ được trừ đi khi nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, khi hệ số K tăng thì người được hưởng lợi nhất đầu tiên là người dân khi nhận được số tiền đền bù, giải phóng mặt bằng cao hơn. Trên thực tế, giá tiền bồi thường cho người dân được tính theo bảng giá đất nhân hệ số K vẫn thua xa giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, hiện nay giá đất bồi thường cho dân chỉ bằng 40% so với giá thị trường, thậm chí ở các quận nội thành cũ chỉ bằng 20%, hệ số K tăng gấp đôi thì cũng chỉ bằng 60% giá thị trường.