Giá Nhà Đất, Mua Bán Nhà Đất TP.HCM 2021
Hệ số điều chỉnh giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ được giữ nguyên như năm 2020. Trong khi đó, ngoài thị trường giá nhà đất chính chủ vẫn tăng từng ngày, có nơi tăng đến 300%.
Hội đồng nhân dân TP.HCM, đã thông qua nghị quyết về việc không tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2021 mà sẽ giữ nguyên hệ số giá đất như năm 2020 để ổn định tình hình kinh tế do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Nghịch lý là trong bối cảnh dù hệ số giá đất vẫn được giữ nguyên nhưng giá đất ngoài thị trường vẫn tăng từng ngày một cách chóng mặt và bỏ khá xa mức giá nhà nước quy định.
Kể từ sau khi sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một Thành phố Thủ Đức, giá nhà đất ở các nơi này liên tục tăng nhiều đợt. Nhiều tuyến đường ở Thành phố Thủ Đức như Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, (thuộc quận 9 cũ), vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 – 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2019.
Còn theo khảo sát giá đất tại các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn được Công ty DKRA Việt Nam công bố cho thấy giá đất ở các huyện ngoài thành tăng từ 3 – 20% so với hồi cuối năm ngoái. Hiện giá đất tại các huyện này từ 45 – 92 triệu đồng/m2 (tùy theo khu vực).
Nguyên nhân tăng giá đất tại các huyện ngoại thành là do có thông tin về chủ trương đưa các huyện này thành quận trong vài năm tới. Sau khi những dự án lớn được phê duyệt như Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ; dự án bến phà Cần Giờ – Vũng Tàu…, giá đất Cần Giờ thời gian gần đây liên tục được đẩy lên chóng mặt. Giá đất tại 3 khu vực sầm uất của huyện Cần Giờ là Bình Khánh, Cần Thạnh và Long Hòa có mức tăng 200- 300%. Điển hình như đất tại nhiều con đường ở Cần Thạnh đã tăng giá khoảng 100-200% như đường Đặng Văn Kiều, đường Tắc Suất, đường Duyên Hải, đường Rừng Sác… so với thời điểm trước đó. Những khu vực được cho là có vị trí đẹp giá đất ở mức vài chục triệu đồng mỗi m2, thậm chí vị trí mặt tiền đường lớn còn có giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh hai mức giá nhà nước và thị trường đang ngày càng bỏ xa nhau, người hưởng lợi nhiều nhất chính là giới đầu cơ đất đai lâu nay. Đơn cử như tại khu vực Thành phố Thủ Đức, mức giá mua bán nhà đất chính chủ tăng từng ngày trong thời gian qua. Tuy nhiên, khi giao dịch, thì mức giá được áp dụng ghi trên hợp đồng công chứng mua bán để làm căn cứ tính thuế thật sự rất có lợi cho người bán. Đơn cử, một căn chung cư cao cấp nằm ngay mặt tiền đường Liên Phường thuộc phường Phú Hữu hiện tại có giá rao bán ở mức 2,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, nếu căn cứ theo giá nhà nước ban hành thì giá công chứng hiện chỉ ở mức 800 triệu đồng. Bên cạnh tình trạng sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt. Nguyên nhân chủ yếu là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Đất Chính Chủ, Bảng Giá Đất 2021
Theo quy định tại Điều 114 Luật đất đai 2013, “bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể” là khác nhau. Cụ thể:
– bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Giá đất cụ thể
– Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp và được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, khi nhà nước tiến hành thu hồi đất, trường hợp người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì sẽ dựa vào “Giá đất cụ thể” của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chứ không phải dựa vào giá tại “bảng giá đất” 05 năm.