Giá và Pháp lí Bất Động Sản Chính Chủ 2021
Bên cạnh vị trí, pháp lý là yếu tố quan trọng tạo nên giá trị của bất động sản. Đây là một trong những yếu tố tiên quyết mà nhà đầu tư cân nhắc trước khi tham gia vào một giao dịch bất động sản trên thị trường.
I- Rủi ro mua nhà đất giấy tay
Hiện nay việc mua bán nhà đất giấy viết tay, dù biết có thể mất trắng nhưng nhiều người kinh tế eo hẹp vẫn sẵn sàng đánh cược khi giá nhà đang bỏ xa thu nhập của người dân. Những căn nhà dạng này giá có khi chỉ bằng phân nửa so với sản phẩm tương tự cùng vị trí nhưng có giấy tờ rõ ràng. Rủi ro về mặt pháp lý là thế, nhưng một số người vẫn chấp nhận với tâm lí vì “mình ít tiền, lại quá cần chỗ ở ổn định để con cái đi học và quan trọng là nếu không mua thì cũng chẳng tìm đâu ra nhà có giá rẻ đến thế”.
Là công chức, thu nhập hai vợ chồng chưa đến 15 triệu đồng mỗi tháng, lại phải lo cho gia đình ba miệng ăn, vợ chồng Luân vẫn mua được một căn nhà ở Sài Gòn. Tổ ấm của anh nằm trong một con hẻm nhỏ tại huyện Bình Chánh. Con hẻm ngoằn ngoèo đến độ, lúc mới dọn về ở, ngày nào vợ anh cũng lạc đường. Nhà rộng chưa đầy 40m2, một trệt, một gác lửng với giá 800 triệu đồng, mua bán bằng giấy tay, lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại.
Mua nhà trong tình thế có ít sự lựa chọn và đã chuẩn bị tinh thần chấp nhận vay mượn của họ hàng để trả tiền nhà vì không có sổ nên chẳng thể vay vốn được từ ngân hàng, nhưng Luân cũng không khỏi lo lắng vì căn nhà anh mua nằm trong quy hoạch lộ giới, nếu giải phóng mặt bằng thì căn nhà sẽ bị mất gần một mét.
“Cũng may, nghe nói đến nhiều lần nhưng quy hoạch này vẫn chưa triển khai nên gia đình vẫn chấp nhận ở vậy, đến khi dự án triển khai rồi mới tính tiếp”, anh Luân chia sẻ.
Trên thực tế, thời gian qua cũng đã có rất nhiều nhà đầu tư phải “trả giá” vì mua phải những bất động sản không có pháp lý rõ ràng và bị chủ đầu tư lừa.
II- Pháp lý là yếu tố then chốt
Pháp lý là yếu tố quan trọng thứ hai sau vị trí, để quyết định giá bán của một sản phẩm bất động sản chính chủ. Những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý luôn có giá bán cao hơn. Các bất động sản vừa được cấp chủ quyền luôn có giá bán cao hơn ít nhất 5% so với thời điểm trước đó.
Quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án cũng đang là điểm nghẽn lớn chưa tháo gỡ được. Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài.
Những vướng mắc này là tác động khách quan, không phải do chủ đầu tư gây ra, nhưng doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nặng nề. Rất nhiều vốn của doanh nghiệp phải chôn vùi trong các dự án bị treo nhiều năm trời không thể đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm như dự kiến. Doanh nghiệp vừa không có được dòng doanh thu, vừa phải trả lãi vay, vừa mất chi phí cơ hội.
Khung pháp lý đảm bảo cho việc phát triển lành mạnh thị trường BĐS Việt Nam đã từng bước được hoàn thiện, tuy nhiên thực tiễn thi hành các văn bản pháp luật có liên quan bộc lộ không ít những hạn chế, bất cập, phần nào kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS ở nước ta.
Dưới đây là một số bất cập về mặt pháp lý:
Thứ nhất, thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Thứ hai, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản chính chủ, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng.
Thứ ba, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản chính chủ, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Thứ tư, chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển, Nghị định số 44/2014 /NĐ-CP quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường (Điều 15). Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.
Một bất hợp lý khác trong chính sách thuế là Thông tư số 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 12). Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và cách thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này trong thời gian qua.
Thứ năm, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.
Quy định này được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm. Theo đó, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định buộc các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.
Đây là một bất hợp lý không nhỏ bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải cắt 20% đất làm trường học, nếu phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
Thứ sáu: Các quy định về đấu gía quyền sử dụng đất, đặc biệt là những mảnh đất vàng ở Sài Gòn và Hà Nội chưa được thực hiện triệt để, có thể gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.Quy định cấp giấy chứng nhận, bán nhà cho Việt kiều và người nước ngoài hiện vẫn còn vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Ngay cả việc quy định khung pháp lý trong đền bù ở những dự án khi di chuyển mồ mả cũng chưa cụ thể, khiến doanh nghiệp khó khăn, lúng túng.
Việc phát triển thị trường BĐS có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia.
Trong thời gian qua, Việt Nam đã có một số thành công trong việc phát triển thị trường BĐS, tuy nhiên để tạo được sự đột phá trong phát triển, đáp ứng được cơ bản nhu cầu của người dân và khai thác tối đa một cách bền vững tiềm năng của đất đai đòi hỏi phải có quyết tâm của chính quyền để có được những cải cách đột phá về cơ chế quản lý, về chính sách đất đai, chính sách nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế của một nền kinh tế thị trường phát triển.