TIN MỚI
Tỷ lệ hấp thụ giảm
Theo báo cáo nghiên cứu Thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Avison Young, thị trường TPHCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Trong khi giá sơ cấp trong trung tâm duy trì ngưỡng cao từ 3.500 – 5.900 USD/m2 thì giá bán thứ cấp giảm 5 – 8% xuống còn 4.450 USD/m2.
Tỷ lệ hấp thụ không đều giữa các phân khúc phản ánh sự dịch chuyển mức độ quan tâm của thị trường, chênh lệch từ dưới 30% (dự án cao cấp) đến 28 – 35% (dự án trung cấp). Trong giai đoạn 2027 – 2030, thị trường TPHCM dự kiến sẽ đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm.
Thị trường TPHCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới.
Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán trong quý II, phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và Đông dao động khoảng 3.250 – 4.400 USD/m2, trong khi giá trong nội đô đạt trung bình từ 5.400 – 9.500 USD/m2, tăng 2% so với quý trước.
Mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến lực cầu suy giảm đáng kể, kèm theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%. Thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung cầu.
Còn tại thị trường căn hộ Đà Nẵng đã giữ nhịp tốt trong quý vừa qua. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán sơ cấp dao động khá rộng theo khu vực, dẫn đầu gồm An Hòa và Hải Cường nhờ lợi thế vị trí, kế đến là Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. Liên Chiểu là khu vực có mặt bằng giá vừa phải nhất, phù hợp nhu cầu ở thực. Lực cầu từ nhóm nhà đầu tư từ Hà Nội và TPHCM tiếp tục hỗ trợ thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ của thị trường.
Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, những biến động như mặt bằng lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại hay tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là “liều thuốc” cần thiết để điều chỉnh thị trường tái cân bằng và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn.
“Ở góc độ vĩ mô, vốn FDI giải ngân cao cộng với hoạt động M&A tăng tiếp tục phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Cùng với đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai sẽ hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới. Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững”, ông David Jackson nói.
Báo cáo của Avison Young cũng cho rằng, giá bán cao cùng áp lực lãi vay khiến tỷ lệ hấp thụ tiếp tục suy giảm. Dấu hiệu giảm giá thứ cấp xuất hiện cục bộ ở vài sản phẩm và phân khúc. Dòng tiền ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng cho thuê ổn định.
Nhà phố giảm giá
Về phân khúc nhà ở thấp, Avison Young cho biết, tại khu vực TPHCM, gần 2.400 sản phẩm nhà liền thổ được ra mắt trong quý II, chủ yếu đến từ hai dự án lớn Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ và Vinhomes Saigon tại Hóc Môn.
Nguồn cung mới tăng mạnh tại khu vực vùng ven giúp thiết lập mặt bằng giá sơ cấp mới, lần lượt đạt 6.800 USD/m2 (Cần Giờ) và 4.900 USD/m2 (Hóc Môn). Dù vậy, thanh khoản chưa thật sự cải thiện, tỷ lệ hấp thụ quanh mức 25 – 30% do tâm lý thận trọng trước biến động lãi suất.
Trong quý II, thị trường Hà Nội ghi nhận nhịp điều chỉnh rõ nét. Giá sơ cấp tiếp tục tăng, dao động khoảng 4.500 – 13.000 USD/m2, một phần do chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng tiệm cận giá thị trường. Trong khi đó, khả năng chi trả của người mua thu hẹp khiến thanh khoản thực tế giảm xuống còn 20%. Ở thị trường thứ cấp, tâm lý phòng thủ tiếp tục chiếm ưu thế.
Thanh khoản nhà ở thấp tầng chưa cải thiện, tỷ lệ hấp thụ quanh mức 25 – 30% do tâm lý thận trọng trước biến động lãi suất.
Ngược lại, thị trường Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu tích cực hơn. Điểm nhấn của quý là khoảng 3.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán tại dự án Vinhomes Hải Vân Bay với mức giá chào bán trung bình khoảng 3.800 USD/m2.
Báo cáo của Avison Young chỉ ra, dù thanh khoản cần thêm thời gian phục hồi, các sản phẩm thấp tầng nằm trong khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, sở hữu hệ thống tiện ích hoàn thiện và kết nối giao thông thuận lợi vẫn được đánh giá có triển vọng tăng trưởng tích cực dài hạn khi điều kiện tín dụng và tâm lý thị trường cải thiện.
Tương tự, báo cáo quý II của CBRE cho thấy, giá sơ cấp bình quân phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề) tại TPHCM đạt khoảng 216 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đà giảm chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung. Theo CBRE, quý vừa qua, TPHCM ghi nhận 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, toàn bộ thuộc một đại đô thị tại Hóc Môn. Với mức giá khoảng 127 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng các dự án hiện hữu ở khu Đông (200 – 300 triệu đồng/m2), nguồn cung mới này đã kéo giá bán bình quân của toàn thị trường đi xuống.
JLL Việt Nam cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Trong nửa đầu năm, thị trường có khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tại các đại đô thị ngoài trung tâm như The Global City, Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park. Nguồn cung mới này có mức giá thấp hơn đã kéo giá sơ cấp bình quân xuống khoảng 195 triệu đồng mỗi m2 đất, giảm 56% so với cùng kỳ năm trước.
Theo: Cafef